André Beiler e seus três sócios Lucas Scapin, Ricardo Costa e Fabiano de Marco chegaram a São José dos Campos com uma certeza e um problema. A certeza: os 560 mil metros quadrados do Terreno das Vaquinhas, encravados no Jardim Aquarius, representam a melhor localização que a Idealiza Cidades já encontrou para implantar um Parque Una SJC. O problema: quase ninguém na cidade entende de fato o que isso significa.
“Eu conversei com umas 15 pessoas sobre o assunto, fui comentando, fui conversando. A maioria esmagadora acha que bairro planejado é um condomínio fechado”, contou Beiler, engenheiro civil de formação e sócio-fundador da Idealiza Cidades, durante encontro promovido pela imobiliária Urbacity Negócios Imobiliários com parceiros comerciais que o Diário de São José participou.
O equívoco, segundo ele, é compreensível. “Quando você fala bairro planejado, a gente abre uma caixinha mental. Aquarius, Urbanova, Esplanada. Só que quando você está em Pelotas, que já respira isso há dez anos, você percebe que é diferente do que conhecia”, afirmou.
A diferença, Beiler faz questão de ilustrar com a própria rotina. O primeiro Parque Una nasceu em 2015 em Pelotas, no Rio Grande do Sul, e hoje soma 20 torres lançadas, mais de 50 operações comerciais ativas no térreo e um fluxo crescente de lojas que deixaram o shopping da cidade para se instalar nas fachadas do bairro. É ali que o sócio-fundador da Idealiza passa dois a três dias por semana quando viaja ao Sul.
“Eu chego com o meu carro, largo na garagem. Geralmente vou terça, meio-dia. Vou pegar o carro quinta-feira de tarde, na hora de ir embora. Porque o resto tudo se faz lá. O escritório é lá, a academia é lá, farmácia é lá, restaurante — os melhores, tu escolhe — estão lá, papelaria, salão de beleza, barbearia”, descreveu.
A fala é de quem vende o conceito, mas o argumento seguinte é de quem o vive como pai. Beiler mora em Porto Alegre, num apartamento amplo, com porteiro, guarita blindada e carro blindado. Tem filhos gêmeos de 11 anos. Nenhum dos dois jamais caminhou sozinho os 150 metros que separam o prédio da família da casa do avô materno, na mesma rua.
Em Pelotas, dentro do Parque Una, a história é outra. “Eles descem, vão na sorveteria, vão cortar o cabelo sozinhos, jogam bola. Vão lá no escritório, voltam. Num apartamentinho de 70 metros quadrados, mas tu ganha o bairro. Muda muito”, relatou.
Segurança, aliás, é o dado que Beiler apresenta com mais convicção. “Nunca teve um roubo de celular em dez — fez 11 anos agora”, afirmou, referindo-se ao Parque Una de Pelotas. O modelo segue o conceito internacional de Prevenção de Crimes pelo Design Ambiental (CPTED, na sigla em inglês), que utiliza a própria configuração urbana — fachadas ativas, calçadas sem muros, iluminação e câmeras — para inibir a criminalidade.
O ativo por trás do estilo de vida do Parque Una SJC
Para além da qualidade de vida, os números do Parque Una São José dos Campos falam diretamente com quem lê imóvel como classe de ativo. A projeção de Valor Geral de Vendas (VGV) do empreendimento supera R$ 15 bilhões ao longo de duas décadas, segundo dados apresentados no encontro. Só em 2026, os quatro primeiros lançamentos — dois residenciais e dois corporativos — devem movimentar R$ 800 milhões em VGV.
O metro quadrado na região do Aquarius, a mais valorizada de São José dos Campos, gira em torno de R$ 12 mil. No Parque Una, a estimativa é de aproximadamente R$ 18 mil o metro quadrado — um prêmio de cerca de 50% sobre o entorno. E a tese da Idealiza é que esse diferencial se amplia à medida que o bairro ganha forma e serviços.
“São José tem um potencial especulativo muito grande”, reconheceu Beiler, sem rodeios.
A referência mais direta vem de Uberlândia, segundo Parque Una da empresa, lançado em 2022. Em menos de três anos, a cidade mineira recebeu 11 empreendimentos sob a mesma marca. A primeira torre, lançada em julho de 2023, será entregue em agosto deste ano. “Pelotas nós demoramos quatro anos pra ter dez torres. Em Uberlândia demorou um ano e meio. É uma cidade maior, quase 1 milhão de habitantes, renda alta”, comparou.
Em São José, o apetite já deu um sinal claro. A primeira fase de lotes do Parque Una — 131 residenciais e 12 comerciais — foi inteiramente vendida em um único dia, somando R$ 245 milhões, conforme reportado pelo jornal Valor Econômico em abril de 2025.
Os quatro empreendimentos previstos para este ano incluem apartamentos de um, dois e três dormitórios a partir de 50 metros quadrados, além de salas comerciais e lajes corporativas. Para o investidor que mira renda recorrente por hospedagem de curta temporada, Beiler aponta que o modelo já opera em Pelotas: há unidades de 30 metros quadrados destinadas exclusivamente a Airbnb convivendo no mesmo bairro com apartamentos de uma unidade por andar voltados ao público de maior poder aquisitivo. “E é tudo junto. É uma mudança muito grande”, pontuou.
A engrenagem que sustenta a valorização
Se o conceito urbanístico atrai o comprador, é o modelo de gestão que retém o valor do metro quadrado ao longo do tempo. Cada Parque Una opera com uma associação de moradores que funciona, nas palavras de Beiler, como “uma mini prefeitura”.
“Só que o prefeito sou eu. Eu bato uma foto, ‘olha, quebrou uma caixinha da calçada’. No outro dia aquilo está consertado. Porque é privado. Ele está ali só pra fazer o que a gente pedir, e se ele não fizer, alguém vai reclamar”, explicou.
O paisagismo das áreas comuns, segundo Beiler, recebe o mesmo padrão de manutenção de um jardim residencial privado — poda constante, limpeza de detalhes, reposição imediata.
O custo da associação em Pelotas é de R$ 2,25 por metro quadrado, valor que cobre segurança, manutenção de áreas verdes, decks, iluminação e limpeza. A entidade não tem fins lucrativos. “Com muito pouco dá pra fazer muita coisa”, disse. Com 16 torres entregues das 40 projetadas, a associação pelotense já é superavitária — recebe mais do que gasta —, o que significa que cada nova torre entregue amplia a capacidade de investimento em melhorias para toda a comunidade.
Beiler contou que, nos primeiros anos de Pelotas, o bairro lotava aos domingos e a equipe precisava reforçar a limpeza nas segundas-feiras. A solução não foi restritiva: a Idealiza criou os “defensores do Una”, equipe fantasiada que faz abordagens lúdicas de educação comportamental. “O cara ganha uma multa moral, tudo de maneira lúdica. A gente arrumava tudo que era deteriorado no dia seguinte. Em cinco anos, não tem mais equipe de limpeza extra”, relatou.
A área que ninguém conseguiu desenvolver
O Terreno das Vaquinhas nunca recebeu uma construção, apesar de ter passado pelos planos da Ford e da Avibras Indústria Aeroespacial ao longo das décadas. Ficou conhecido por servir de pastagem e, mais recentemente, por uma plantação de girassóis. Para Beiler, essa virgindade construtiva não é detalhe — é fundamento.
“Eu não sei qual é a cidade que tem uma área assim”, disse, referindo-se à combinação de tamanho, localização e potencial. A área está a uma avenida de distância do Jardim Aquarius, no eixo de maior valorização da região oeste, com conexão direta pela Avenida Cassiano Ricardo. “Aqui é privilegiado. Não tem comparação”, afirmou.
A Prefeitura de São José dos Campos autorizou, por meio do Decreto nº 20.159, de 9 de janeiro de 2026, assinado pelo prefeito Anderson Farias (PSD), a construção nos lotes das quadras A, E e H do loteamento que possuam ao menos uma testada voltada para a Cassiano Ricardo. A infraestrutura geral do bairro está 25% concluída, e a infraestrutura interna alcança 49% de execução. A terraplanagem atingiu 83%, os muros de arrimo 94%, a drenagem 76% e a rede de gás encanado 80%.
Perguntado sobre o estágio das aprovações para os primeiros projetos, Beiler foi direto: “99,5%”. A estimativa é que os primeiros quarteirões com torres estejam concluídos em cinco anos. O empreendimento deve gerar aproximadamente mil empregos diretos e indiretos.
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O perfil de quem constrói
Beiler faz parte de uma sociedade de quatro sócios, dos quais dois são engenheiros civis — ele próprio e Lucas, parceiro de 20 anos com quem divide a liderança técnica. A Idealiza não terceiriza o núcleo das obras: engenheiros, gerentes, almoxarifes e a gestão de compras são próprios. A mão de obra operacional é contratada localmente.
Essa verticalização, segundo Beiler, explica a velocidade com que o grupo consegue entregar infraestrutura e manter o padrão que sustenta o preço do metro quadrado. Nos últimos anos, o perfil de atuação da empresa mudou — e mudou também a forma como Beiler é recebido nas cidades.
“O incorporador sempre era visto como um cara ruim, um explorador da cidade. Estraga o bairro e os vizinhos odeiam. Quando nós nos juntamos e começamos a fazer bairro planejado, muda essa visão. Tu começa a ser uma pessoa benquista, as pessoas te querem por perto porque tu está trazendo uma transformação pra cidade”, avaliou.
Uma cidade dentro da cidade
A ambição final do Parque Una São José dos Campos é abrigar até 40 mil pessoas entre moradores e trabalhadores — população equivalente a bairros paulistanos como Vila Olímpia ou Vila Nova Conceição. O projeto prevê 110 mil metros quadrados de áreas verdes, fiação subterrânea, bosques, pista multiuso, jardins de chuva, mirante com vista para a Serra da Mantiqueira e um playground assinado pelo paisagista holandês Elger Blitz.
No ano passado, o projeto recebeu o Global Architecture & Design Awards 2025 na categoria Urban Design — mesmo prêmio que já reconheceu arquitetos como Zaha Hadid e Norman Foster. Em premiação nacional considerada o “Oscar do mercado imobiliário”, o Parque Una São José dos Campos levou os troféus de Melhor Case de Marketing e Melhor Projeto Urbanístico de 2025.
A maquete oficial do empreendimento, com mais de 40 metros quadrados, estava em fase final de produção durante o encontro e, segundo Beiler, deve chegar a São José nos próximos dias.
Quando o primeiro Parque Una completou dez anos em Pelotas, a Idealiza promoveu um show no anfiteatro a céu aberto do bairro. Os moradores das torres ao redor assistiram das varandas. “As pessoas brincam que vão lá e dizem: isso aqui não parece o Brasil”, contou Beiler. Ele quer que São José dos Campos diga o mesmo.
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Foto de capa: Divulgação/Idealiza Cidades
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